Khi có nhu cầu nhận chuyển nhượng nhà đất, bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra, xem xét và tiến hành thủ tục mua bán nhà đất như sau nhằm hạn chế rủi ro trong việc quá trình thực hiện hợp đồng cũng như việc đăng ký biến động sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện chuyển nhượng nhà đất.
Theo quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, cũng theo quy định tại Điều này thì trong trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất chỉ được tham gia thị trường bất động sản khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Kiểm tra tính pháp lý của nhà đất.
– Trước khi tiến hành giao dịch, bên mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
- Nhà đất có bị thế chấp, tranh chấp, hoặc nằm trong diện quy hoạch hay không.
– Có thể yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của nhà đất.
Thỏa thuận và lập hợp đồng đặt cọc (nếu có)
– Sau khi kiểm tra pháp lý và thỏa thuận về giá, hai bên có thể ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cam kết giao dịch.
– Hợp đồng đặt cọc nên có các điều khoản về số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, trách nhiệm của mỗi bên nếu vi phạm thỏa thuận.
– Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực để có tính pháp lý.
Thủ tục mua bán nhà đất
Các bên đến Văn phòng công chứng có thẩm quyền để lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, góp vốn, chuyển đổi nhà đất.
a/ Thành phần hồ sơ cần chuyển bị để xuất trình cho Văn phòng công chứng gồm:
+/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
+/ Chứng minh nhân dân hai bên;
+/ Hộ khẩu thường trú hai bên;
+/ Đăng ký kết hôn hai bên; (trường hợp chưa kết hôn hoặc đã ly hôn thì phải có xác nhận tình trạng hôn nhân)
b/ Chi phí gồm:
Các chi phí bao gồm lệ phí và thù lao công chứng.
c/ Lập và ký hợp đồng
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến văn phòng công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng. Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:
+/ Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).
+/ Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).
+/ Bản lưu tại cơ quan thuế.
+/ Bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.
Lưu ý: Theo Luật công chứng 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015, tổ chức công chứng được quyền sao y bản chính các giấy tờ và có giá trị pháp lý như sao y tại UBND phường. Do vậy, các Bên chỉ cần xuất trình bản chính để đối chiếu và phô tô lại, nếu cần sao y bản chính thì yêu cầu VPCC sao y bản chính. Số lượng bản sao không giới hạn.
d/ Làm thủ tục mua bán nhà đất và sang tên tai Văn phòng đăng ký đất đai.
Nộp hồ sơ thực nghiện nghĩa vụ thuế tại bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai). Thành phần hồ sơ gồm:
+/ Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất;
+/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
+/ Bản sao chứng minh nhân dân hai bên;
+/ Bản sao hộ khẩu thường trú hai bên;
+/ Bản sao đăng ký kết hôn hai bên; (trường hợp chưa kết hôn hoặc đã ly hôn thì phải có xác nhận tình trạng hôn nhân);
+/ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+/ Tờ khai lệ phí trước bạ;
+/ Đơn đăng ký biến dộng;
+/ Sơ đồ vị trí nhà đất;
Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:
+/ Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;
+/ Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;
+/ Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
+/ Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế. Khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế và cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai và nộp cho cơ quan này. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).
Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của nhà nước. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc, hãy điện ngay cho chúng tôi để nhận được tư vấn sớm nhất.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan thủ tục mua bán nhà đất và sang tên nhà đất cũng như các vấn đề có liên quan khác đến việc giao kết, thực hiện các giao dịch trong lĩnh vực đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác tại Website: https://luatduyhung.com/tt/dat-dai/.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
