Mua bán đất bằng giấy viết tay là tình trạng khá phổ biến hiện nay. Vậy giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý không? Mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không? Luật Duy Hưng xin chia sẻ tới bạn đọc vấn đề này trong bài viết dưới đây:
Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?
Mua bán đất bằng giấy viết tay là một hình thức giao dịch đất đai mà thay vì sử dụng các văn bản chính thức như hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực thì các bên tham gia giao dịch sẽ sử dụng giấy viết tay để ghi lại các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Tuy việc mua bán đất bằng giấy viết tay có thể diễn ra trong thực tế, tuy nhiên, nó không phải là một phương thức pháp lý chính thức để chuyển nhượng quyền sở hữu đất.
Có thể hiểu, mua bán nhà bằng viết giấy tay chỉ được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận của hai bên mà không có sự công nhận từ phía nhà nước.
Việc sử dụng giấy viết tay thay thế cho các tài liệu chính thức như hợp đồng mua bán hoặc sổ đỏ có thể gây ra một số vấn đề pháp lý và rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
Mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?
Trường hợp 1: Mua bán đất bằng giấy viết tay được lập trước ngày 01/07/2014
Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay mà không có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, thì vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, nếu thuộc 02 trường hợp sau:
– Giấy chuyển nhượng viết tay lập trước ngày 01/01/2008;
– Giấy chuyển nhượng lập từ ngày 01/01/ 2008 đến trước ngày 01/ 7 /2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Trường hợp 2: Mua bán đất bằng giấy viết tay được lập từ ngày 01/07/2014
Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Tức có thể hiểu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực thì bị vô hiệu.
Do vậy, trường hợp chuyển nhượng bằng giấy viết tay từ ngày 01/7/2014 mà không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật thì không được công nhận hiệu lực pháp luật, không đủ điều kiện xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoại lệ:
Tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
“ 2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Tổng kết: Mua đất bằng giấy viết tay vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nếu:
– Người sử dụng đất bằng giấy mua đất viết tay (không được công chứng, chứng thực) được lập trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/ 2008 đến trước ngày 01/ 7 /2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Được Toà án có thẩm quyền công nhận hiệu lực giấy mua đất viết tay.
Mua bán đất bằng giấy viết tay cấp sổ đỏ như nào?
Như đã trình bày ở mục 2, trong một số trường hợp giấy mua bán đất viết tay vẫn được pháp luật công nhận do vậy việc mua đất bằng giấy viết tay có thể được Nhà nước xem xét đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ trong trường hợp này như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cá nhân, hộ gia đình không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
+/ Địa phương có bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.
+/ Địa phương chưa thành lập một phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai (Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai).
Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mẫu 04/ĐK;
– Giấy mua đất viết tay đủ điều kiện nêu tại Mục 2;
– Một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật đất đai 2013 và Điều 18, nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi Khoản 16, 17, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, các loại phí, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất đai (Nếu có);
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa nộp lệ phí thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ.
– Sau khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Trong giai đoạn này, khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, người nộp hồ sơ nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người dân trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong thủ tục.
Để tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan đến đất đai. Mời bạn đọc tham khảo các bài viết khác Tại đây.
Hoặc liên hệ với Luật Duy Hưng bằng một trong các hình thức sau để được Tư Vấn Luật Miễn Phí.- VPGD Hà Nội: Số 181-183, phố Nguyễn Cảnh Dị, KĐT Đại Kim - Định Công, phường Định Công, Tp.Hà Nội. (Xem đường đi)
- Chi nhánh Hà Nam: Tổ dân phố Thịnh Đại, phường Lê Hồ, tỉnh Ninh Bình (Xem đường đi)
- Hotline (Zalo) tư vấn: 0964653879 – Zalo: Luật Duy Hưng - Email: luatduyhung@gmail.com
- Mời Quý vị theo dõi Luật Duy Hưng tại đây:
- Cam kết cung cấp dịch vụ "Tận Tâm - Uy Tín - Hiệu Quả"
